Arkadia 2027 & Kiinteistöliitto
10.3.2026
Asunto-osakeyhtiöt eli tuttavallisemmin taloyhtiöt ovat suomalaisen asumisen ja varallisuuden
ytimessä. Noin puolet väestöstä asuu asunto-osakeyhtiöissä, osakkaina tai vuokralaisina.
Kiinteistöliiton jäsenistöön lukeutuu 35 000 asunto-osakeyhtiötä, joka on yli kolmasosa kaikista
taloyhtiöistä. Lisäksi jäsenistöömme kuuluu 25 000 yksityistä vuokranantajaa. Näin ollen
jäseniemme omistamissa kiinteistöissä asuu noin 2 000 000 suomalaista. Hieman
yksinkertaistaen, jos ajattelet tavan kansalaisten omistamia kerros- ja rivitaloja, liikut Kiinteistöliiton
maailmassa.
Suurin varallisuuserä, mutta myös kustannus
Suomen asuinkiinteistöjen kokonaisarvo on noin 450 miljardia euroa. Noin puolet siitä on asunto-
osakeyhtiöitä. Asuinrakennukset ovatkin suurin yksittäinen varallisuuserä ja merkittävä osa koko
kansallisvarallisuuttamme. Omistuskoti taloyhtiössä on tyypillisin ”kansan osake”, tapa säästää ja
kerryttää varallisuutta. Asuinrakennusvarallisuuden arvo on kuitenkin ollut viime vuosina
laskemaan päin – osassa maata väliaikaisesti, toisaalla pysyvästi. Jotta vuosikymmenien aika
kerrytetty varallisuus ei rapistu silmiemme edessä, meidän tulee panostaa sen kunnossapitoon.
Valtaosa suomalaisesta rakennuskannasta on rakennettu 1960–80-luvuilla. Tuo osa
rakennuskannasta on tullut peruskorjausikään, mikä tarkoittaa, että merkittävässä osassa yhtiöitä
on aika toteuttaa suuriakin hankkeita: julkisivu- ja ikkunaremontteja, putkiremontteja, vesikaton
korjauksia. Yksittäisen hankkeen kustannus lasketaan sadoissa tuhansissa tai miljoonissa
euroissa. Asuinrakennusten korjaustarve vuosina 2020–2050 onkin noin 7,8 miljardia euroa
vuodessa, inflaatio huomioiden noin 9 miljardia euroa. Luvusta on poistettu ne hankkeet, jotka
eivät ole perusteltuja vaikkapa siksi, että rakennuksella ei ole jatkossa enää käyttöä.
Korjaaminen on luonnollinen osa rakennuksen elinkaarta, eikä siitä tule säikähtää. Ongelmaksi se
muodostuu vasta, kun siihen ei ole varaa. Kun tarpeelliset remontit jätetään tekemättä, rakennus
rapistuu ja asumismukavuus, asumisterveys ja jopa asumisturvallisuus alkavat vaarantua. Samalla
asuntovarallisuuden arvo laskee. Tähän liittyen meillä on kaksi haastetta: 1) laskevat vakuusarvot
ja lainansaannin vaikeudet, 2) juoksevien asumismenojen ripeä kasvu.
Ongelma 1: laskevat vakuusarvot ja lainansaannin vaikeudet
Kiinteistön vakuusarvo tarkoittaa summaa, jonka lainanantaja eli pankki laskee saavansa
rakennuksesta ja tontista, mikäli lainaa ei makseta takaisin. Yleensä vakuusarvon tulee olla kaksi
kertaa suurempi kuin pyydetyn lainan suuruus. Toisin sanoen, jos remontti maksaa 500 euroa
neliöltä, rakennuksen ja tontin arvo tulisi olla 1000 euroa neliöltä. Tällä hetkellä noin kolmasosa
taloyhtiöistä sijaitsee alueilla, joissa vakuusarvo on keskimäärin 1000 euroa. Vertailukohtana
todettakoon, että laajempi putkiremontti voi hyvinkin maksaa tämän verran. Ympäristöministeriön
alueiden eriytymisen raportti ilmaisee asian toisin: kolmasosa taloyhtiöistä sijaitsee alueilla, joissa
alhainen hintataso vaikeuttaa lainansaantia. Syitä taustalla on alueiden eriytyminen ja kasautunut
korjaustarve. Pahimmillaan korjausvelka ja rahoituksen puute muodostavat noidankehän, jossa
yksi ruokkii toista vakuusarvojen alati laskiessa.
Negatiivisen syöksykierteen katkaiseminen on mahdollista luomalla erilaisia tukiratkaisuja
remontteihin, joihin lukeutuvat korjausrakentamisen suotuisa verokohtelu, remonttituet,
kotitalousvähennys ja taloyhtiöiden omatoimista taloudellisen varautumisen helpottaminen.
Lainansaantia voidaan helpottaa korjaamalla jo olemassa olevan asunto-osakeyhtiöiden
perusparannuslainojen valtiontakauksen ehdot ja päivittämällä asuintalovarauksen taso
vastaamaan korjausrakentamisen inflaatiota. Varmaa on, että yksikään remontti ei toteudu, ellei
sitä joku tavalla tai toisella rahoita.
Ongelma 2: kasvavat asumisen kustannukset
Toinen haaste on kasvavat asumiskustannukset. Tässä viittaan hoitomenoihin: sähköön ja
lämmitykseen, vesimaksuihin, jätehuoltoon, isännöintiin, huoltopalveluihin. 2020-luvun
ensimmäisellä puoliskolla hoitomenot nousivat 20–25 prosenttia. Vaikka globaalissa vertailussa
asumisen kustannukset ovat kohtalaisia, asumismenot vievät jo yli kolmasosan keskimääräisen
Suomessa asuvan käytettävissä olevista tuloista. Asumiskustannukset ovatkin suurin yksittäinen
kotitalouksen menoerä, joten ne vaikuttavat merkittävästi ihmisten arkeen ja valintoihin.
Rajallisten resurssien maailmassa hoitomenoihin käytetyt eurot ovat pois investoinneista eli
peruskorjauksista (kuten putkiremontti) ja perusparannuksista (kuten sähköautojen latauspisteet ja
esteettömyys). Tästä syystä asumismenojen kasvun hillintä on keskeistä, mikäli
kansallisvarallisuudesta halutaan pitää huolta ja kehittää sitä. Esimerkiksi energiatehokkuutta
parantavat remontit ovat usein hintavia ja niiden takaisinmaksuaika voi olla pitkä. Koska kuitenkin
energian mahdollisimman viisas ja tehokas käyttö on oikea tavoite, tulee päätöksenteossa
kiinnittää huomiota siihen, että kiinteistönomistajien muut kustannukset pysyvät kohtuullisina.
Keskimäärin yli puolet vanhan kerrostaloyhtiön hoitokuluista ovat kuntien ja kuntayhtiöiden
päätöksenteon piirissä. Yksin kiinteistövero ja lämmitys voivat kattaa puolet kantakaupungissa
sijaitsevan asuinkiinteistön hoitomenoista. Näin ollen ei ole lainkaan yhdentekevää, millaisia
päätöksiä kunnissa tehdään: nostetaanko vai lasketaanko kiinteistöveroa, korotetaanko
tonttivuokria, mikä on kunnan tuotto-odotus sen omistamille yhtiöille ja miten ne päättävät
hinnoitella palvelunsa. Selvää on myös, että eduskunnan ja Euroopan unionin päätöksillä on
vaikutusta asumisen hintaan. Siksi puolueiden tulisi koordinoida linjojaan nykyistä paremmin eri
päätöksenteon tasoilla.
Suomen asumisen malli toimii
Edunvalvojat tuppaavat puhumaan monenkirjavista ongelmista, jotka pitää ratkoa. Samalla on
syytä muistaa, että kaikki ei ole pilalla, päinvastoin: Suurin osa taloyhtiöistä saa lainaa
remontteihinsa ja konkurssien määrä on edelleen hyvin vähäinen. Asumistervellisyys- ja
turvallisuus ovat korkealla tasolla. Suomi on pioneeri asunnottomuuden torjunnassa.
Asuntotarjonta on monipuolista. Kallistuessaankin asumisen hinta on ainakin toistaiseksi
siedettävällä tasolla. Erityisesti vuokrakehitys on ollut maltillista ja viime vuosina laskusuuntaista.
Yksi tekijä taustalla on, että meillä on Euroopan yksi toimivimmista ja vapaimmista
asuntomarkkinoista.
Suomen asumisen mallia voi ajatella sosiaalisena innovaationa: se on yhdistelmä
omistusasumista, markkinaehtoista vuokra-asumista ja sosiaalista asumista. Mallin vahvuus on
sen kyky tarjota erilaisia asumisen ratkaisuja erilaisiin tarpeisiin yhdistämällä markkinatalouden
hyvinvointivaltion turvaverkkoihin. Samalla monipuolinen asuntorakenne tekee järjestelmästä
joustavan ja iskunkestävän. Kuten monessa muussakin asiassa, toimivien asuntomarkkinoiden
merkityksen tunnistaa vasta, kun ne eivät toimikaan: Ruotsissa vuokrasääntely on runnonut
asuntomarkkinat ja johtanut asuntopulaan, myyntihintojen karkaamiseen ja pimeisiin
vuokramarkkinoihin.
Vaikka korjattavaa maassamme riittää, voimme olla tyytyväisiä, että Suomen asuntomarkkinat
eivät ole remontin tarpeessa.
Janne Salakka
Yhteiskuntasuhdepäällikkö
Suomen Kiinteistöliitto
