Asunto-osakeyhtiöt eli tuttavallisemmin taloyhtiöt ovat suomalaisen asumisen ja varallisuuden ytimessä. Noin puolet väestöstä asuu asunto-osakeyhtiöissä, osakkaina tai vuokralaisina. Kiinteistöliiton jäsenistöön lukeutuu 35 000 asunto-osakeyhtiötä, joka on yli kolmasosa kaikista taloyhtiöistä. Lisäksi jäsenistöömme kuuluu 25 000 yksityistä vuokranantajaa. Näin ollen jäseniemme omistamissa kiinteistöissä asuu noin 2 000 000 suomalaista. Hieman yksinkertaistaen, jos ajattelet tavan kansalaisten omistamia kerros- ja rivitaloja, liikut Kiinteistöliiton maailmassa.
Suurin varallisuuserä, mutta myös kustannus
Suomen asuinkiinteistöjen kokonaisarvo on noin 450 miljardia euroa. Noin puolet siitä on asunto-osakeyhtiöitä. Asuinrakennukset ovatkin suurin yksittäinen varallisuuserä ja merkittävä osa koko kansallisvarallisuuttamme. Omistuskoti taloyhtiössä on tyypillisin ”kansan osake”, tapa säästää ja kerryttää varallisuutta. Asuinrakennusvarallisuuden arvo on kuitenkin ollut viime vuosina laskemaan päin – osassa maata väliaikaisesti, toisaalla pysyvästi. Jotta vuosikymmenien aika kerrytetty varallisuus ei rapistu silmiemme edessä, meidän tulee panostaa sen kunnossapitoon.
Valtaosa suomalaisesta rakennuskannasta on rakennettu 1960–80-luvuilla. Tuo osa rakennuskannasta on tullut peruskorjausikään, mikä tarkoittaa, että merkittävässä osassa yhtiöitä on aika toteuttaa suuriakin hankkeita: julkisivu- ja ikkunaremontteja, putkiremontteja, vesikaton korjauksia. Yksittäisen hankkeen kustannus lasketaan sadoissa tuhansissa tai miljoonissa euroissa. Asuinrakennusten korjaustarve vuosina 2020–2050 onkin noin 7,8 miljardia euroa vuodessa, inflaatio huomioiden noin 9 miljardia euroa. Luvusta on poistettu ne hankkeet, jotka eivät ole perusteltuja vaikkapa siksi, että rakennuksella ei ole jatkossa enää käyttöä.
Korjaaminen on luonnollinen osa rakennuksen elinkaarta, eikä siitä tule säikähtää. Ongelmaksi se muodostuu vasta, kun siihen ei ole varaa. Kun tarpeelliset remontit jätetään tekemättä, rakennus rapistuu ja asumismukavuus, asumisterveys ja jopa asumisturvallisuus alkavat vaarantua. Samalla asuntovarallisuuden arvo laskee. Tähän liittyen meillä on kaksi haastetta: 1) laskevat vakuusarvot ja lainansaannin vaikeudet, 2) juoksevien asumismenojen ripeä kasvu.
Ongelma 1: laskevat vakuusarvot ja lainansaannin vaikeudet
Kiinteistön vakuusarvo tarkoittaa summaa, jonka lainanantaja eli pankki laskee saavansa rakennuksesta ja tontista, mikäli lainaa ei makseta takaisin. Yleensä vakuusarvon tulee olla kaksi kertaa suurempi kuin pyydetyn lainan suuruus. Toisin sanoen, jos remontti maksaa 500 euroa neliöltä, rakennuksen ja tontin arvo tulisi olla 1000 euroa neliöltä. Tällä hetkellä noin kolmasosa taloyhtiöistä sijaitsee alueilla, joissa vakuusarvo on keskimäärin 1000 euroa. Vertailukohtana todettakoon, että laajempi putkiremontti voi hyvinkin maksaa tämän verran. Ympäristöministeriön alueiden eriytymisen raportti ilmaisee asian toisin: kolmasosa taloyhtiöistä sijaitsee alueilla, joissa alhainen hintataso vaikeuttaa lainansaantia. Syitä taustalla on alueiden eriytyminen ja kasautunut korjaustarve. Pahimmillaan korjausvelka ja rahoituksen puute muodostavat noidankehän, jossa yksi ruokkii toista vakuusarvojen alati laskiessa.
Negatiivisen syöksykierteen katkaiseminen on mahdollista luomalla erilaisia tukiratkaisuja remontteihin, joihin lukeutuvat korjausrakentamisen suotuisa verokohtelu, remonttituet, kotitalousvähennys ja taloyhtiöiden omatoimista taloudellisen varautumisen helpottaminen.
Lainansaantia voidaan helpottaa korjaamalla jo olemassa olevan asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksen ehdot ja päivittämällä asuintalovarauksen taso vastaamaan korjausrakentamisen inflaatiota. Varmaa on, että yksikään remontti ei toteudu, ellei sitä joku tavalla tai toisella rahoita.
Ongelma 2: kasvavat asumisen kustannukset
Toinen haaste on kasvavat asumiskustannukset. Tässä viittaan hoitomenoihin: sähköön ja lämmitykseen, vesimaksuihin, jätehuoltoon, isännöintiin, huoltopalveluihin. 2020-luvun ensimmäisellä puoliskolla hoitomenot nousivat 20–25 prosenttia. Vaikka globaalissa vertailussa asumisen kustannukset ovat kohtalaisia, asumismenot vievät jo yli kolmasosan keskimääräisen Suomessa asuvan käytettävissä olevista tuloista. Asumiskustannukset ovatkin suurin yksittäinen kotitalouksen menoerä, joten ne vaikuttavat merkittävästi ihmisten arkeen ja valintoihin.
Rajallisten resurssien maailmassa hoitomenoihin käytetyt eurot ovat pois investoinneista eli peruskorjauksista (kuten putkiremontti) ja perusparannuksista (kuten sähköautojen latauspisteet ja esteettömyys). Tästä syystä asumismenojen kasvun hillintä on keskeistä, mikäli kansallisvarallisuudesta halutaan pitää huolta ja kehittää sitä. Esimerkiksi energiatehokkuutta parantavat remontit ovat usein hintavia ja niiden takaisinmaksuaika voi olla pitkä. Koska kuitenkin energian mahdollisimman viisas ja tehokas käyttö on oikea tavoite, tulee päätöksenteossa kiinnittää huomiota siihen, että kiinteistönomistajien muut kustannukset pysyvät kohtuullisina.
Keskimäärin yli puolet vanhan kerrostaloyhtiön hoitokuluista ovat kuntien ja kuntayhtiöiden päätöksenteon piirissä. Yksin kiinteistövero ja lämmitys voivat kattaa puolet kantakaupungissa sijaitsevan asuinkiinteistön hoitomenoista. Näin ollen ei ole lainkaan yhdentekevää, millaisia päätöksiä kunnissa tehdään: nostetaanko vai lasketaanko kiinteistöveroa, korotetaanko tonttivuokria, mikä on kunnan tuotto-odotus sen omistamille yhtiöille ja miten ne päättävät hinnoitella palvelunsa. Selvää on myös, että eduskunnan ja Euroopan unionin päätöksillä on vaikutusta asumisen hintaan. Siksi puolueiden tulisi koordinoida linjojaan nykyistä paremmin eri päätöksenteon tasoilla.
Suomen asumisen malli toimii
Edunvalvojat tuppaavat puhumaan monenkirjavista ongelmista, jotka pitää ratkoa. Samalla on syytä muistaa, että kaikki ei ole pilalla, päinvastoin: Suurin osa taloyhtiöistä saa lainaa remontteihinsa ja konkurssien määrä on edelleen hyvin vähäinen. Asumistervellisyys- ja turvallisuus ovat korkealla tasolla. Suomi on pioneeri asunnottomuuden torjunnassa. Asuntotarjonta on monipuolista. Kallistuessaankin asumisen hinta on ainakin toistaiseksi siedettävällä tasolla. Erityisesti vuokrakehitys on ollut maltillista ja viime vuosina laskusuuntaista. Yksi tekijä taustalla on, että meillä on Euroopan yksi toimivimmista ja vapaimmista asuntomarkkinoista.
Suomen asumisen mallia voi ajatella sosiaalisena innovaationa: se on yhdistelmä omistusasumista, markkinaehtoista vuokra-asumista ja sosiaalista asumista. Mallin vahvuus on sen kyky tarjota erilaisia asumisen ratkaisuja erilaisiin tarpeisiin yhdistämällä markkinatalouden hyvinvointivaltion turvaverkkoihin. Samalla monipuolinen asuntorakenne tekee järjestelmästä joustavan ja iskunkestävän. Kuten monessa muussakin asiassa, toimivien asuntomarkkinoiden merkityksen tunnistaa vasta, kun ne eivät toimikaan: Ruotsissa vuokrasääntely on runnonut asuntomarkkinat ja johtanut asuntopulaan, myyntihintojen karkaamiseen ja pimeisiin vuokramarkkinoihin.
Vaikka korjattavaa maassamme riittää, voimme olla tyytyväisiä, että Suomen asuntomarkkinat eivät ole remontin tarpeessa.